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Actualités légales

Investissement immobilier : la SCI une bonne solution

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique largement utilisée. Rien d’étonnant quand on connaît ses caractéristiques et les avantages qu’elle peut apporter. Quels sont les points à connaître avant de commencer les formalités de constitution de votre SCI ?

Un bien immobilier par SCI

Que vous possédiez 2 ou 50 biens immobiliers, il est préférable de créer autant de SCI que d’immeubles. Le premier argument est que la cession ou la transmission de chaque bien sera largement simplifiée ainsi. Avec plusieurs immeubles au sein d’une même SCI, vous pourrez transmettre ou vendre des parts de l’ensemble. Par contre, vous ne pourrez pas y distinguer un bien particulier pour le vendre séparément. Trouver un investisseur pour une grosse SCI sera aussi plus difficile, sauf éventuellement un investisseur institutionnel. De même, un particulier à la recherche d’un investissement immobilier sera plus facilement intéressé par un immeuble précis dont il peut identifier les caractéristiques précises et pour lequel il aura un coup de cœur.

L’inconvénient de ce principe « 1 SCI par immeuble » est que vous aurez autant de formalités, de coûts de constitution et de gestion que d’immeubles. Cependant, l’investissement immobilier étant plutôt important, rapportées à l’investissement et à l’engagement réalisé, ces charges et contraintes sont finalement peu élevées. Il faut aussi prendre en considération les cas de SCI qui permettent de financer un nouvel immeuble. Dans ce cas, il peut être plus facile de n’avoir qu’une seule SCI, notamment pour des petites structures. 

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Deux fiscalités possibles pour votre SCI

La fiscalité de votre SCI est par défaut l’impôt sur le revenu (IR) puisqu’il s’agit d’une société de personnes. C’est d’ailleurs la fiscalité qui s’applique le plus souvent. Si pour des raisons personnelles ou liées au projet vous optez pour l’impôt sur les sociétés (IS), il faut savoir que ce choix de la fiscalité des sociétés est irrévocable. Par contre, si les activités commerciales représentent 10 % ou plus du chiffre d’affaires de votre SCI, vous devrez passer à la fiscalité des sociétés.

Pour une résidence principale ou secondaire dont vous êtes l’occupant, vous avez intérêt à rester à la fiscalité personnelle sur le revenu. Si la nature de votre investissement immobilier est la location, il faut prendre en considération votre niveau d’imposition ainsi que la destination des loyers que vous allez encaisser. Si vous atteignez les tranches élevées de l’IR, choisir l’IS pour votre SCI est un bon calcul : l’amortissement réduit la base imposable de votre société et le taux de l’IS est inférieur à celui de l’IR. L’inconvénient de l’IS est la tenue d’une comptabilité moins basique que dans le cas de la fiscalité des personnes.

Il n’existe pas de réponse type, et la fiscalité pouvant changer, prenez le temps de faire des simulations avec des informations actualisées.

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